Ho acquistato una piccola casa degli anni \u201840 ma voglio modificarla radicalmente per ampliarne la superficie, ricavare una bella terrazza, ampliare le vecchie finestre, oltre che per modificare completamente la distribuzione interna e migliorarne l\u2019isolamento termico. Insomma voglio fare una ristrutturazione totale.<\/p>\n\n\n\n
Probabilmente dovr\u00f2 anche consolidare un solaio che non risponde pi\u00f9 alle normative attuali.<\/p>\n\n\n\n
Ovviamente prima di tutto verificher\u00f2 i parametri edilizi e urbanistici, per capire se l\u2019intervento \u00e8 fattibile.<\/p>\n\n\n\n
Fatto questo decido che i miei interventi saranno:<\/p>\n\n\n\n
1. Demolizioni e nuove costruzioni anche in facciata, con modifiche della volumetria complessiva;<\/p>\n\n\n\n
2. Consolidamento del solaio<\/p>\n\n\n\n
3. Nuovo isolamento termico<\/p>\n\n\n\n
4. Nuovi serramenti<\/p>\n\n\n\n
5. Installazione di un impianto fotovoltaico<\/p>\n\n\n\n
6. Rifacimento di tutti gli impianti<\/p>\n\n\n\n
7. Sostituzione della caldaia e installazione di un sistema di riscaldamento a pavimento<\/p>\n\n\n\n
8. Realizzazione di un nuovo servizio igienico<\/p>\n\n\n\n
Classificazione delle opere e tipo di pratica<\/h2>\n\n\n\n
Il caso della ristrutturazione edilizia \u201cpesante\u201d di questo esempio apre qualche dubbio nella lettura dei testi di legge sul discorso degli eventuali incrementi volumetrici.<\/p>\n\n\n\n
Si tratta di ristrutturazione edilizia \u201cche porta ad un organismo del tutto o in parte diverso dal precedente\u201d, con modifiche della volumetria in riferimento all\u2019art. 23 DPR 380\/01.<\/p>\n\n\n\n
Qui si parla di \u201cmodifiche\u201d e non di aumenti quindi consideriamo, per rimanere nella procedura della ristrutturazione, il solo ampliamento dei servizi igienici, citato nell’ultima guida dell\u2019Agenzia Delle Entrate per le ristrutturazioni, aggiornata al febbraio 2026.<\/p>\n\n\n\n
\u00c8 consigliabile in questi casi chiarire bene con l\u2019ufficio tecnico l\u2019interpretazione normativa rispetto al caso specifico.<\/p>\n\n\n\n
Qui consideriamo di trasformare radicalmente il nostro edificio, ma incrementando il volume solo di una piccola quota, corrispondente al nuovo servizio igienico.<\/p>\n\n\n\n
Dovr\u00f2 presentare una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attivit\u00e0 alternativa al Permesso di Costruire) per la quale i diritti di segreteria a Novara ammontano a \u20ac 640,00, oltre i bolli.<\/p>\n\n\n\n
Essendo presenti opere strutturali alla SCIA dovr\u00e0 essere allegata una specifica relazione redatta e firmata da un ingegnere strutturista.<\/p>\n\n\n\n
Analogamente dovr\u00e0 essere redatta da un ingegnere termotecnico la relazione di calcolo sulle dispersioni termiche ex-legge 10, anch\u2019essa da allegare alla pratica edilizia.<\/p>\n\n\n\n<\/figure>\n\n\n\n
Detrazioni IRPEF<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Le ristrutturazioni edilizie rientrano a pieno titolo nelle agevolazioni del Bonus Casa che si articolano in due aliquote: 50% per proprietari e titolari di diritti di godimento di prima casa, ridotta al 36% per gli altri casi.<\/p>\n\n\n\n
Va ricordato che trattandosi di un intervento che incide sulle dispersioni termiche, anche se la detrazione verr\u00e0 probabilmente effettuata con il Bonus Casa e non l\u2019Ecobonus, andr\u00e0 comunque effettuata la comunicazione all\u2019ENEA.<\/p>\n\n\n\n
Facciamo l’ipotesi che gli interventi che incidono sulle dispersioni termiche possano rientrare nell\u2019Ecobonus.<\/p>\n\n\n\n
Le aliquote sono identiche (36% o 50%) a quelle del Bonus Casa, ma l\u2019Ecobonus prevede una normativa pi\u00f9 restrittiva e adempimenti maggiori.<\/p>\n\n\n\n
Pertanto pare opportuno scegliere questo tipo di detrazione solo quando si \u00e8 raggiunto il tetto massimo delle spese detraibili con il Bonus Casa, pari a \u20ac 96.000,00.<\/p>\n\n\n\n
IVA<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Per la ristrutturazione edilizia pesante L\u2019IVA \u00e8 al 10% sia sulla manodopera fornita dalle imprese con le quali ho stipulato un contratto d\u2019appalto, sia sull\u2019acquisto dei beni (escluse solo le materie prime e i semilavorati).<\/p>\n\n\n\n
Come riporta il sito dell\u2019Agenzia delle Entrate \u201cL\u2019aliquota Iva del 10% si applica, \u2026, alle forniture dei cosiddetti beni finiti, vale a dire quei beni che, bench\u00e9 incorporati nella costruzione, conservano la propria individualit\u00e0 (per esempio, porte, infissi esterni, sanitari, caldaie, eccetera)\u201d.<\/p>\n\n\n\n
Soprattutto si noti che \u201cl\u2019agevolazione spetta sia quando l\u2019acquisto \u00e8 fatto direttamente dal committente dei lavori, sia quando ad acquistare i beni \u00e8 la ditta o il prestatore d\u2019opera che li esegue.\u201d<\/p>\n\n\n\n
Questa \u00e8 una differenza sostanziale rispetto ai casi di manutenzione ordinaria e straordinaria.<\/p>\n\n\n\n
Come negli altri casi le prestazioni professionali non rientrano in alcuna agevolazione IVA che quindi resta al 22% per i professionisti che non sono in regime forfettario e che quindi espongono l\u2019IVA con aliquota 0%.<\/p>\n\n\n\n
Lavori in proprio<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
I lavori dovranno tassativamente essere affidati ad imprese o artigiani qualificati.<\/p>\n\n\n\n
Per quanto riguarda le opere impiantistiche le imprese realizzatrici dovranno essere abilitate al rilascio delle dichiarazioni di conformit\u00e0 degli impianti alla regola d\u2019arte (DICO), che dovranno essere consegnate al committente alla fine dei lavori.<\/p>\n\n\n\n<\/figure>\n\n\n\n
Sicurezza nei cantieri<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Essendo presenti pi\u00f9 imprese e\/o artigiani dovr\u00e0 essere effettuato un calcolo della consistenza dei lavori oltre che della valutazione delle tipologie delle ditte incaricate e delle compresenze delle stesse per valutare l\u2019obbligo di redigere il PSC (Piano di Sicurezza e Coordinamento). Difficile in questo caso che non si rientri in tale obbligo.<\/p>\n\n\n\n
Il POS (Piano Operativo di Sicurezza, a cura del datore di lavoro dell’impresa esecutrice) \u00e8 comunque obbligatorio salvo che per i lavoratori autonomi, i quali tuttavia sono obbligati a fornire informazioni sui rischi specifici della loro attivit\u00e0 qualora interferissero con le altre imprese coinvolte.<\/p>\n\n\n\n
Fine lavori<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Alla conclusione dei lavori aperti con SCIA alternativa al Permesso di costruire (entro i tre anni dall\u2019apertura della pratica, salvo richiesta motivata di proroga), il professionista dovr\u00e0 comunicare la fine dei lavori, dichiarare con il certificato di collaudo finale la conformit\u00e0 delle opere realizzate rispetto al progetto depositato e presentare l\u2019accatastamento.<\/p>\n\n\n\n
Per le opere strutturali dovr\u00e0 inoltre essere allegato un certificato di collaudo finale.<\/p>\n\n\n\n
Motto finale<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Ogni caso pu\u00f2 presentare delle specificit\u00e0. Per valutare la procedura e le agevolazioni \u00e8 necessario analizzare ogni caso specifico avvalendosi di tecnici qualificati.<\/p>\n\n\n\n
Utili informazioni e guide specifiche sono reperibili sul sito dell\u2019Agenzia delle Entrate.<\/p>\n\n\n\n
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