{"id":75,"date":"2026-02-06T16:01:07","date_gmt":"2026-02-06T15:01:07","guid":{"rendered":"https:\/\/www.omakasearchitettura.it\/?p=75"},"modified":"2026-03-04T17:56:04","modified_gmt":"2026-03-04T16:56:04","slug":"ristrutturare-casa-manutenzione-ordinaria","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.omakasearchitettura.it\/?p=75","title":{"rendered":"Ristrutturare casa: manutenzione ordinaria"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Abbiamo parlato nel precedente articolo dei passi da fare preliminarmente a qualsiasi intervento per impostare bene le proprie scelte. Passiamo ora ad un esempio concreto, con interventi significativi ma \u201cleggeri\u201d. Quelli di manutenzione ordinaria.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"682\" src=\"https:\/\/www.omakasearchitettura.it\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/carpenter-marking-wooden-desk-with-measuring-tape-1024x682.jpg\" alt=\"\" class=\"wp-image-76\" srcset=\"https:\/\/www.omakasearchitettura.it\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/carpenter-marking-wooden-desk-with-measuring-tape-1024x682.jpg 1024w, https:\/\/www.omakasearchitettura.it\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/carpenter-marking-wooden-desk-with-measuring-tape-300x200.jpg 300w, https:\/\/www.omakasearchitettura.it\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/carpenter-marking-wooden-desk-with-measuring-tape-768x512.jpg 768w, https:\/\/www.omakasearchitettura.it\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/carpenter-marking-wooden-desk-with-measuring-tape-1536x1024.jpg 1536w, https:\/\/www.omakasearchitettura.it\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/carpenter-marking-wooden-desk-with-measuring-tape.jpg 1691w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ipotizziamo che nella casa dove abiti (prima casa) tu abbia bisogno di:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">1.&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;cambiare i sanitari del bagno, adattandoli alle normative per i disabili;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">2.&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;cambiare le piastrelle in bagno e in cucina;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">3.&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;posare un parquet sopra il vecchio pavimento;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">4.&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;imbiancare le pareti.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">5.&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;installare una nuova pompa di calore aria-aria inferiore a 12KW;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">6.&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;Installare sul balcone una VEPA (una vetrata panoramica con caratteristiche ben definite dalla normativa);<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>CLASSIFICAZIONE DELLE OPERE E TIPO DI PRATICA<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si tratta di opere di manutenzione ordinaria (punti 1-4), di installazione di nuova pompa di calore (punto 5), di installazione di una VEPA (punto 6) che non necessitano il rilascio di permessi.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Potrai tuttavia presentare in comune il modulo AEL (Attivit\u00e0 di Edilizia Libera) comunicando la data prevista per l\u2019inizio dei lavori (che pu\u00f2 essere anche il giorno successivo alla presentazione), indicando inoltre ulteriori specifiche quali le incidenze sulle varie normative, eventuali vincoli e, se necessario, allegando i disegni e la relazione descrittiva, oltre che i documenti di proprietari e tecnici.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-full\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"567\" height=\"813\" src=\"https:\/\/www.omakasearchitettura.it\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/AEL.jpg\" alt=\"\" class=\"wp-image-77\" srcset=\"https:\/\/www.omakasearchitettura.it\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/AEL.jpg 567w, https:\/\/www.omakasearchitettura.it\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/AEL-209x300.jpg 209w\" sizes=\"auto, (max-width: 567px) 100vw, 567px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">DETRAZIONI IRPEF<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Gli interventi di&nbsp;<strong>manutenzione ordinaria<\/strong>&nbsp;non rientrano in quelli agevolabili con le detrazioni del bonus ristrutturazioni (o bonus casa), a meno che siano realizzati sulle parti comuni di un condominio: non \u00e8 questo il caso.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Quindi i lavori di cui ai punti 1-4 non sono agevolabili.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">In particolare le opere di cui al primo punto possono rientrare nelle detrazioni solo in caso di ristrutturazione anche impiantistica del bagno, nell\u2019ambito quindi di un intervento di manutenzione straordinaria. Il bonus al 75% per interventi finalizzati al superamento delle barriere architettoniche \u00e8 scaduto il 31\/12\/2025.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Bisogna inoltre verificare le eventuali condizioni di detraibilit\u00e0 nel caso in cui sia presente un disabile e si possa quindi far riferimento anche alla legge 104\/1992.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La&nbsp;<strong>pompa di calore<\/strong>&nbsp;(punto 5) sar\u00e0 installata ex-novo, quindi dovr\u00e0 rientrare necessariamente nel bonus casa e non nell\u2019ecobonus, che ammette solo interventi sull\u2019esistente.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le aliquote sono identiche ma per l\u2019ecobonus nei casi in cui fosse possibile scegliere in quale detrazione far rientrare l\u2019intervento i requisiti tecnici sono pi\u00f9 restrittivi. Sul punto 5 quindi potr\u00e0 esserci la detrazione del 50% trattandosi di prima casa e di pagamenti effettuati dal proprietario.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le&nbsp;<strong>VEPA<\/strong>&nbsp;rientrano negli interventi di manutenzione straordinaria rientranti tuttavia nell\u2019edilizia libera.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Sono definibili tali se soddisfano diversi requisiti:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">devono essere trasparenti, amovibili, protettive dagli agenti atmosferici, utili per abbattere il rumore e ridurre le dispersioni termiche, posizionate tra i solai di due balconi sovrapposti (pi\u00f9 altre caratteristiche ancora).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">In tal caso possono rientrare nel bonus casa al 50%. Tuttavia, poich\u00e9 si tratta di un intervento finalizzato al risparmio energetico, entro 90 giorni dalla fine del montaggio dovr\u00e0 essere trasmessa obbligatoriamente all\u2019ENEA la relativa comunicazione dei dati relativi al manufatto.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ha senso quindi la presentazione di una pratica in Comune che garantisca che sia stata verificata la conformit\u00e0 alle normative, condizione necessaria per usufruire delle detrazioni fiscali.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">NOTA BENE: se nel corso dei lavori decidessi anche di<strong> sostituire i serramenti<\/strong>, sempre in regime di manutenzione ordinaria (quindi senza modificarne le dimensioni, materiali e aspetto) potrei applicare la detrazione prevista con <strong>ECOBONUS,<\/strong> garantendo i requisiti di trasmittanza richiesti dalla relativa normativa e non con BONUS RISTRUTTURAZIONI perch\u00e9 quest\u2019ultimo \u00e8 applicabile solo per opere di manutenzione straordinaria e ristrutturazione (la detrazione per opere di manutenzione ordinaria \u00e8 ammessa solo per le parti comuni condominiali).<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"683\" src=\"https:\/\/www.omakasearchitettura.it\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/interior-glass-building-with-blurred-background-1024x683.jpg\" alt=\"\" class=\"wp-image-78\" srcset=\"https:\/\/www.omakasearchitettura.it\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/interior-glass-building-with-blurred-background-1024x683.jpg 1024w, https:\/\/www.omakasearchitettura.it\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/interior-glass-building-with-blurred-background-300x200.jpg 300w, https:\/\/www.omakasearchitettura.it\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/interior-glass-building-with-blurred-background-768x512.jpg 768w, https:\/\/www.omakasearchitettura.it\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/interior-glass-building-with-blurred-background.jpg 1500w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Regime IVA<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Trattandosi di opere di recupero del patrimonio edilizio ad uso residenziale, in quanto manutenzione ordinaria si pu\u00f2 applicare l\u2019aliquota IVA agevolata al 10%.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019IVA agevolata va applicata alla&nbsp;<strong>manodopera<\/strong>. Le forniture invece sono agevolabili solo se fornite dall\u2019impresa appaltatrice che realizza i lavori.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">In altre parole se le&nbsp;<strong>forniture<\/strong>&nbsp;le acquisti tu autonomamente dovrai pagare l\u2019IVA al 22%.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">C\u2019\u00e8 inoltre un elenco specifico di forniture che potranno essere pagate con IVA al 10% solo per la quota pari all\u2019importo della manodopera, mentre l\u2019eccedenza andr\u00e0 al 22%. Sono i cosiddetti \u201c<strong>beni significativi<\/strong>\u201d.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ecco l\u2019elenco:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ascensori<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Infissi<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Caldaie<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Videocitofoni<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Condizionatori<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Sanitari e rubinetti<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Impianti di sicurezza.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nel nostro caso quindi saranno coinvolti come beni significativi gli acquisti di VEPA, sanitari e rubinetti.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Facciamo una precisazione riguardante le \u201cparti staccate\u201d.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ad esempio nel caso degli infissi (non monoblocco) il bene significativo \u00e8 solo il bene principale: tapparelle, scuri, veneziane, zanzariere e grate sono definibili \u201cparti staccate\u201d con autonomia funzionale e vanno al 10% confluendo nella manodopera.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Tutte le parti staccate non autonome devono essere invece considerate incluse nel valore del bene significativo (ad esempio le maniglie o i vetri) e quindi concorrono a definire l\u2019importo su cui calcolare l\u2019eventuale eccedenza rispetto alla spesa per la manodopera:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">ad esempio se per sostituire i serramenti spendo 10.000 \u20ac di cui 3.000 \u20ac di manodopera e 2.000 \u20ac di tapparelle e zanzariere avr\u00f2:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00b7&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;<em>\u20ac 3.000 manodopera&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;IVA al 10%<\/em><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00b7&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;<em>\u20ac 2.000 parti staccate con autonomia funzionale<\/em><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><em>(es. tapparelle e zanzariere)&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;&nbsp;IVA al 10%<\/em><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00b7&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;<em>\u20ac 3.000 bene significativo comprese parti staccate senza autonomia funzionale (es. maniglie e vetri) (quota massima pari alla manodopera)&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; &nbsp;&nbsp;IVA al 10%<\/em><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00b7&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;<em>\u20ac 2.000 differenza tra bene significativo e manodopera<\/em><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><em>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;IVA al 22%<\/em><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le prestazioni professionali non hanno l\u2019agevolazione IVA ma spesso i professionisti fatturano in regime forfettario e non espongono l\u2019IVA.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Quindi nel nostro caso dovr\u00f2 pagare tutto con IVA agevolata, con attenzione per\u00f2 a VEPA, sanitari e rubinetti che probabilmente avranno la doppia aliquota.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Lavori eseguiti in proprio<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">I lavori di piccola entit\u00e0 possono essere realizzati direttamente dal proprietario, come a volte accade.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Attenzione comunque nel caso in cui ci si faccia aiutare da qualcuno, diciamo il classico parente tuttofare: tutte le normative vanno sempre rispettate.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">In assenza di impresa appaltatrice tutte le forniture saranno acquistate con l\u2019aliquota IVA al 22%.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"683\" height=\"1024\" src=\"https:\/\/www.omakasearchitettura.it\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/small-business-items-serving-coffee-683x1024.jpg\" alt=\"\" class=\"wp-image-79\" srcset=\"https:\/\/www.omakasearchitettura.it\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/small-business-items-serving-coffee-683x1024.jpg 683w, https:\/\/www.omakasearchitettura.it\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/small-business-items-serving-coffee-200x300.jpg 200w, 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class=\"wp-block-paragraph\">Ovviamente dovranno essere comunque applicate le regole per tutelare la reale sicurezza dei lavoratori, essendoci in ogni caso la responsabilit\u00e0 del committente.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"683\" src=\"https:\/\/www.omakasearchitettura.it\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/full-shot-young-woman-working-1024x683.jpg\" alt=\"\" class=\"wp-image-80\" srcset=\"https:\/\/www.omakasearchitettura.it\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/full-shot-young-woman-working-1024x683.jpg 1024w, https:\/\/www.omakasearchitettura.it\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/full-shot-young-woman-working-300x200.jpg 300w, https:\/\/www.omakasearchitettura.it\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/full-shot-young-woman-working-768x512.jpg 768w, https:\/\/www.omakasearchitettura.it\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/full-shot-young-woman-working-1536x1024.jpg 1536w, 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